O mercado imobiliário nacional caminha para o crescimento sustentado, ele está reaquecendo. Apesar disso, o momento atual não é de um boom imobiliário, pois os empreendedores ainda não operam no limite de suas capacidades produtivas e de comercialização.
Após praticamente duas décadas de estagnação, ainda falta muito para que o processo de retomada iniciado, efetivamente, em 2006, dê lugar à produção em escala verificada na década de 1980.
Para voltar a participar com 10% no PIB (Produto Interno Bruto), índice registrado também nos anos 1980, a produção habitacional tem de ser em escala e voltada para o público consumidor de mais baixa renda.
Mas não é desse jeito que os números apontam. Os lançamentos atuais permanecem concentrados em unidades de três e quatro dormitórios. O mercado da cidade de São Paulo costuma refletir o que ocorre no restante do País, sendo assim, acredita- se que em breve poderá ser atingido o limite de crescimento dos segmentos voltados para famílias de classe média e média alta.
Pegando como base a cidade de São Paulo, atualmente, menos de 50% dos imóveis lançados têm valor abaixo de R$ 180 mil, ou seja, o crescimento sustentado do setor vai depender da migração do setor imobiliário para os produtos econômicos.
Para que as empresas incorporadoras atuem em habitações populares são necessárias medidas emergenciais, tais
como adequações de uso e ocupação das Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis), alterações substanciais no Plano Diretor e na Lei de Zoneamento e agilidade na aprovação de projetos. Há a necessidade de mudança de foco, é o que garante os recentes índices de Venda Sobre Oferta (VSO) de 26% e 19% registrados pela Pesquisa Secovi, Respectivamente, nos meses de setembro e outubro, e a possibilidade de encerrar o ano com VSO médio de 15% a 16%.
O ano de 2008 é decisivo nesse movimento de alteração na oferta de produto e de público consumidor.
“O Brasil tem sido apontado como uma das economias com melhores taxas de retorno”, afirma João Crestana, presidente do Secovi-SP.
“De um lado estão os países menores que não têm a dimensão geográfica do Brasil e, assim, as oportunidades são reduzidas. Do outro lado, outros países tem potencial de crescimento enorme, mas as regras de atuação no mercado imobiliário não são claras, criando inúmeras incertezas”, diz Eduardo Machado.
“Existem diversos tipos de aplicações, mas como o mercado está em crescimento, há mais opções de investimento, além de notoriedade para esse segmento”, acredita Alexandre Glogowsky.
Crédito
O desenvolvimento do mercado imobiliário em 2007 deu-se devido as melhorias nas condições de financiamentos.
Outros fatores também contribuíram, como a confiabilidade da sociedade no País e dos investidores no equilíbrio econômico, a queda no desemprego, o ganho de massa salarial, o reajuste do salário mínimo superior ao da inflação e a sensível redução na taxa de juros durante o ano. Também como forma de garantir o desenvolvimento sustentado do setor, é fundamental lembrar a importância da manutenção do direcionamento dos recursos da caderneta de poupança para o financiamento imobiliário. Tal medida sustentará o equilíbrio entre a oferta de recursos do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) e a evolução do mercado secundário.
De acordo com João Crestana, presidente do Secovi-SP, Sindicato de Habitação, quando este segmento 77 estiver fortalecido e os investidores institucionais demonstrarem real interesse nos títulos originados com lastro imobiliário, os recursos da poupança, mais voláteis, poderão financiar a produção de novas unidades, com garantia da comercialização com funding do mercado secundário.
Mas ainda não estamos em um ambiente favorável para isso. Esse movimento, segundo especialistas do mercado e técnicos do governo, se consolidará no ano que vem, com o fim do FCVS (Fundo de Compensação das Variações Salariais) virtual.
Apesar da maioria do volume captado em poupança ser destinado aos financiamentos imobiliários, 65%, a questão do direcionamento de recursos não se refere exclusivamente a esse mercado. 30% são voltados para aplicação de títulos públicos.
Expectativas
Os anos de 2006 e 2007 foram anos de muitas conquistas, o que levam o mercado imobiliário rumo ao crescimento sustentado.
Segundo o Secovi, a expectativa é atingir o volume de 250 mil unidades financiadas. Esses números são resultados do pouco espaço para a diminuição da taxa de juros, a projeção de importantes institutos de pesquisa é que a Selic caia para 10,25%, no final de 2008, e que haja linhas de financiamento de até 30 anos.
Os bancos privados têm ganhado muito em volume de financiamentos no país, o que leva empresas como a Caixa Econômica Federal a perder o posto de maior agente financeiro imobiliário brasileiro. O segmento tem a expectativa de os bancos privados passarem a operar com recursos do FGTS, a exemplo do Itaú. Dessa forma, mais pessoas terão acesso a imóveis com valores de até R$ 130 mil. Com a desconcentração, 2008 será o ano da virada do FGTS. A construção civil e imobiliária brasileira aguarda a manifestação do governo para conter o déficit habitacional de 8 milhões de moradias e pensar em soluções de médio e longo prazo.
Apesar de dificuldades, acredita-se que o mercado cresça de 15% a 20% em 2008, comparativamente a 2007, tanto em termos de lançamento como em volumes de venda.
Balanço
2007 foi um ano muito bom para o mercado imobiliário brasileiro. Os empreendimentos residenciais novos foram lançados e comercializados como nunca antes no Brasil.
Em anos anteriores as dificuldades eram enormes para o crescimento. O crédito imobiliário era escasso e a disponibilidade de recursos não ultrapassava R$ 2,2 bilhões, com a viabilização de pouco mais de 36 mil unidades em todo o País. O desempenho de comercialização da década de 1990 atingiu uma média de 8,4%, contra a
invejável média histórica dos anos 1980, estimada em 11% a 12% ao mês.
A iniciativa privada ofereceu ao governo um leque de alternativas, em vários momentos, para a retomada do setor.
A insistência resultou na emissão de regulamentações por parte da autoridade econômica.
A Lei 10.931, de 2004, é considerada um ponto primordial para a geração de condições de retomada. Essa norma trouxe uma série de garantias aos participantes do mercado imobiliário. O arcabouço institucional consolidado deu segurança jurídica às operações. Aliado ao fator legal, o ambiente econômico favorável, política de redução da taxa básica de juros e estabilidade inflacionária, permitiu que o setor voltasse a trilhar os caminhos do crescimento.
De janeiro a outubro de 2007, registrou-se volume financiado da ordem de R$ 14,1 bilhões, o equivalente a um crescimento sobre o mesmo período de 2006 de 87,5%.
Outro fato relevante foi a entrada de 19 empresas do setor ao mercado de ações neste ano, com a captação de cerca de R$ 13,8 bilhões. Estimativas da Bolsa de Valores indicam que 70% desse volume sejam compostos por investimentos estrangeiros.
No Brasil, a expansão de oferta de recursos é responsável pela recuperação da indústria imobiliária, que não tem sido maior porque a concessão de créditos no País é excessivamente rigorosa, inclusive com burocracias.
Segundo o Presidente da Hotchtief do Brasil, André Alexandre Glogowsky, por conta da defasagem de moradia no Brasil, o mercado já 79 existe por si só. “Atualmente temos facilidades de crédito, com a abertura de credito, financiamentos, investimentos externos etc., tornando o crescimento bastante acelerado”. E a própria demanda impulsiona o mercado, com a estabilidade do país.
Glogowsky acredita que o investimento em imóveis no Brasil tende a crescer, “existe diversos tipos de aplicações, mas como o mercado está em crescimento, há mais opções de investimento, além de notoriedade para esse segmento”, acredita.
O Brasil chega próximo de um risco razoável, tendo um mercado mais estável. Na Europa, Estados Unidos e recentemente no México houve uma expansão imobiliária, o que está acontecendo atualmente no Brasil. Glogowsky enfatiza que hoje há diversos fundos de investimentos internacionais, “esses valores são relativamente pouco para eles, mas o pouco deles é muito para nós”.
Ele também acredita que a tendência de crescimento do mercado imobiliário nacional está relacionado a venda de produtos para a população de baixa renda, “há a necessidade de se alongar o financiamento”. Produtos para as classes B, C e D vão estar em expansão nos próximos anos. O desafio é padronizar. “Cada casa/apartamento, se não fizermos bem feito não dá, teremos problemas no futuro”, garante.
Espaço físico para o crescimento existe muito e há um déficit de moradias muito alto. Dentro das grandes cidades há pouco espaço para se crescer, mas o baixa renda pode ficar em lugares mais afastados.
A cara do incorporador brasileiro está 80 mudando conforme o crescimento do mercado. Segundo Glogowsky, em um passado próximo, os incorporadores eram uma empresa familiar profissionalizada, atualmente são empresas de capital aberto com profissionalismo muito maior. “Antes tinham atuações regionais, agora mudou”. Ele diz que vai continuar a existir o pequeno incorporador, mas a concorrência com os grandes será cada vez mais complicada.
“O Mercado é bastante complexo, de alto risco, mas, promissor. Muitas empresas estão saindo, comprando outras, buscando novos sócios, novas oportunidades, há bastante movimentação e consolidação. Nesses movimentos alguns incorporadores vão ter muito sucesso, mas outros não”, lamenta. Já o investidor imobiliário brasileiro está acostumado com tantas mudanças. “Ele sabe que é um mercado de riscos, que sofre como qualquer outro. Há momentos com baixa liquidez, e o retorno é de médio e longo-prazo”, explica Glogowsky.
“Ele sabe que é um mercado de riscos, que sofre como qualquer outro. Há momentos com baixa liquidez, e o retorno é de médio e longo-prazo”, explica Glogowsky.
Mudanças
O Mercado imobiliário de residenciais mudou muito nos últimos cinco anos. Até então as empresas ainda eram privadas, com poucas opções de financiamento tanto para produção como para o comprador, com a inflação sendo controlada, mas ainda em patamares altos. De acordo com o Diretor Sênior de Desenvolvimento Residencial da Tishman Speyer, Eduardo Machado, isto fez com que as empresas focassem seus produtos para a classe média alta que podia absorver os mesmos através da compra com tabelas financiadas diretamente com o incorporador, com prazos de, no máximo, 60 meses. Ao longo deste período estas condições foram se alterando. “A inflação passou a ser controlada em patamares normais, os bancos voltaram a realizar empréstimos, principalmente para o comprador final, com prazos se alongando, chegando hoje a prazos de amortização acima de 30 anos”, explica.
As empresas do setor abriram seus capitais, gerando a necessidade de expandir suas atuações, tanto regionais quanto na tipologia de seus produtos. Passando a atender a uma demanda reprimida durante vários anos, a classes C e D. “Isto tudo fez o mercado em São Paulo duplicar de tamanho em menos de dois anos e o mercado brasileiro, 81 como um todo, assistir a um forte aumento de produção de unidades residenciais”, garante Machado.
Segundo ele, este mercado sofreu com uma estagnação de preços durante vários anos, estando atualmente com preços baixos, se comparado com os praticados há cinco anos, corrigidos monetariamente. Além disto, houve uma elevação considerável dos custos de matéria-prima para o desenvolvimento e construção de imóvel, incluindo neste item o terreno, que já pressiona o preço de venda para cima. “Isto irá mudar o patamar de referência dos preços, gerando uma valorização dos imóveis comprados anteriormente”, acredita Machado.
Na opinião de Machado, poucos são os mercados internacionais que possuem o mesmo potencial de investimento que o Brasil. “De um lado estão os países menores que não têm a dimensão geográfica do Brasil e, assim, as oportunidades são reduzidas. Do outro lado, outros países tem potencial de crescimento enorme, mas as regras de atuação no mercado imobiliário não são claras, criando inúmeras incertezas”, diz. Sendo assim, o Brasil está, atualmente, numa situação privilegiada por ter se tornado economicamente viável. Possui regras claras para a produção imobiliária e por contar com uma enorme demanda reprimida que absorverá, durante muitos anos, a produção acelerada da indústria imobiliária.
No final de 2007, a Tishman Speyer, fechou o primeiro fundo imobiliário com recursos para serem aplicados exclusivamente no Brasil, totalizando um valor de R$ 1,2 bilhão para serem investidos em empreendimentos residenciais e comerciais. “O sucesso na aplicação destes recursos foi tão grande que faz com que possamos vislumbrar novas oportunidades de captação em um futuro próximo”, comemora Machado. A previsão para os próximos anos é que este mercado tenha um crescimento muito maior do que o observado nos últimos anos, desenvolvendo-se ao longo do país inteiro, principalmente nas capitais. Regiões que antes assistiam crescimentos em patamares baixos, como Norte/Nordeste, passarão a acompanhar aumentos exponenciais na quantidade de unidades residenciais produzidas anualmente. Isto ocorrera porque as grandes empresas precisam crescer e diversificar suas áreas de atuação. Irão atuar nas principais capitais e produzir produtos diversificados, para todas as classes sociais. E este movimento será bem suportado pelo mercado em função da demanda reprimida existente no país.
“O Mercado é bastante complexo, mas promissor. Muitas empresas estão saindo, comprando outras, buscando novas oportunidades, há bastante movimentação e consolidação. Nesses movimentos alguns incorporadores vão ter muito sucesso, mas outros não”, lamenta Alexandre Glogowsky.
Exemplo
De acordo com o Presidente da Tecnisa, Carlos Alberto Julio, na cidade São Paulo o mercado está bastante aquecido em relação a lançamentos e vendas, “vemos uma significativa melhora com a diminuição do estoque”.
Em 2006 as vendas da Tecnisa foram maiores que os lançamentos (10,3%), e 2007 tiveram 49% de todos os lançamentos concentrados nos três últimos meses do ano, o que explica um ligeiro aumento do estoque.
2008, segundo Julio, começou bem, “mesmo sendo um mês de sazonalidade tivemos vendas maiores que os lançamentos, 95,5% maior que 2007”.
Em relação ao Brasil, os números são bons para as grandes capitais (Belo Horizonte, Fortaleza, Goiânia, Grande Recife, Maceió, Porto Alegre). Foram lançados de janeiro de 2006 à agosto, 5.572 unidades residenciais contra 7.626 unidades vendidas, sendo que 17.097 era o número de unidades ofertas no período.
“Em 2007 (jan/ago) tivemos 8.694 unidades vendidas contra 7.396 lançadas, e 12.351 era o número de unidades ofertadas no período”, relembra.
No Rio de Janeiro, segundo a ADEMI/RJ, foram lançadas no período de Janeiro a Junho 2007, 4.637 unidades, contra 3.390 em igual período do ano de 2006. As vendas nesse período foram de 3.143 unidades.
“Em janeiro de 2007 o estoque de unidades disponíveis para venda era de 5.706 chegando ao mês de junho a 7.202 unidades. De janeiro a junho foram ofertadas em média 5.904 unidades na cidade do Rio de Janeiro, em igual período do ano anterior a média foi de 3.677unidades. Em um ano, o estoque médio de unidades disponíveis para venda cresceu aproximadamente 61%.” (Relatório 1o Semestre 2007 – Ademi/RJ).
Em Salvador, também segundo a Ademi/BA foram lançadas 5.263 unidades contra 4.671 unidades vendidas no período de outubro 2006 a setembro 2007.
Julio acredita que esta é a hora e a vez do mercado imobiliário brasileiro. Se por um lado o déficit habitacional sempre este aí, agora temos a combinação de juros menos altos, com aumento do prazo de financiamentos e a valorização imobiliária. “Nessa fórmula, há quase que uma garantia que o imóvel irá sempre valorizar mais que a divida. Bom pra o comprador que faz patrimônio e para os bancos que passam a ter uma garantia real”, diz.
• Demanda represada: O déficit habitacional brasileiro é de 7,9 milhões de moradias. Para efeito de comparação, a Espanha conta com 23 milhões de residências, uma para cada dois habitantes e segundo a OCDE (Organização para Cooperação e Desenvolvimento Econômico), o preço dos imóveis está sobre valorizado em 30%. O Brasil, segundo o IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) contava em 2000 com cerca de 44,6 milhões de residências (para 169.799.000 habitantes), sendo que parte delas era inadequada ao uso e há espaço para os preços aumentarem muito nos próximos anos.
• Preços baixos: o preço médio do metro quadrado subiu pouco nos últimos anos. Há expectativa por parte de investidores de os preços dobrarem nos próximos cinco anos.
• Economia estável: a inflação está sob controle, possibilita o planejamento e desenvolvimento de projetos sem os sustos inflacionários. As taxas nominais de juros estão em queda, permite um maior e melhor financiamento.
• Bancos brasileiros com muito dinheiro disponível para financiamentos imobiliários: os bancos públicos e privados aumentaram a carteira de financiamento imobiliário em razão da estabilidade monetária e algumas mudanças legislativas que lhes deram maior garantia.
• Alterações legislativas: mudanças na legislação imobiliária garantem maior segurança aos investimentos no mercado.
• Decaída de alguns mercados mundiais: estagnação de alguns mercados que apresentaram forte crescimento nos últimos anos.
• Entrada no mercado de grandes investidores mundiais: nos últimos anos, grandes investidores particulares e fundos iniciaram um forte processo de aquisição no Brasil.
• Grandes empresas altamente capitalizadas: Nos últimos dois anos, onze empresas do mercado imobiliário lançaram ações na Bolsa de Valores. No total são as seguintes empresas listadas na Bolsa: Abyara, Brascan, Camargo Correa, Company, Cyrela, Gafisa, Iguatemi, La Fonte, Klabin Segall, Lopes Brasil, PDG Realty, Rodobens, Rossi, São Carlos e Tecnisa.
Fatores do crescimento do mercado imobiliário brasileiro
Com excelentes perspectivas de crescimento nos próximos anos, o mercado imobiliário brasileiro encontra-se em expansão por diversos fatores.
A conjunção destes fatores torna o Brasil sinônimo de investimentos de tradicionais investidores imobiliários mundiais O mercado não perdoa mais os amadores e a profissionalização de todos os setores envolvidos é cada vez maior.
Os fatores listados acima, fazem do Brasil hoje uma excelente oportunidade de investimento no mercado imobiliário, e isso não é futuro, já é realidade.
“Se por um lado o déficit habitacional sempre esteve aí, agora temos a combinação de juros menos altos, com aumento do prazo de financiamentos e a valorização imobiliária. Nessa fórmula, há quase que uma garantia que o imóvel irá sempre valorizar mais que a dívida. Bom pra o comprador que faz patrimônio e para os bancos que passam a ter uma garantia real”, diz Carlos Alberto Julio.
Perfil
André Alexandre Glogowsky
È engenheiro civil, possui quase 30 anos de experiência no setor de engenharia e construção civil. Iniciou sua carreira na HOCHTIEF do Brasil em meados dos anos 80.
Eduardo Machado
Em 1996 assumiu a direção da empresa e ocupa hoje o cargo de Diretor Presidente. é formado em Engenharia Civil pela Escola Politécnica. É responsável pela área residencial da Tishman Speyer no Brasil. Com experiência de 23 anos no mercado imobiliário, trabalhou por seis anos para a Cyrela, como diretor responsável pela área de desenvolvimento imobiliário. Atuou na Lopes Consultoria de Imóveis, empresa líder do segmento de intermediação de vendas, onde foi responsável pela diretoria de atendimento.
Carlos Alberto Julio
È Administrador de empresas com especializações feitas em Harvard, London Business e IMD-Lausanne-Suiça. Professor de Marketing e Negócios na FGV, USP e ESPM. Foi Presidente da HSM do Brasil, empresa que é referencia mundial em educação executiva, com operações em 14 países. Também foi Presidente da Polaroid do Brasil. Possui quatro livros publicados, todos na área de negócios. Atualmente é Presidente da Tecnisa.