Situação política estável, instituições fortes e economia em crescimento, somadas a uma boa estabilidade social fazem do Brasil nos últimos anos um dos países preferidos pelos investidores internacionais. Quando o assunto é investimento, há um certo consenso internacional de que o Brasil é uma das melhores apostas. E, tão logo os investidores aqui chegam, constatam
que nem todos os hotéis brasileiros não estão à altura do país. Países vizinhos de economia de dimensões menores possuem hotéis de melhor categoria em maior número. A conclusão imediata a que chegam esses investidores é que a hotelaria no Brasil apresenta demanda crescente, o que se traduz em grandes oportunidades de investimento. Como oportunidades e riscos andam juntos, vale destacar que a hotelaria no Brasil tem suas especificidades e é preciso entendê-las antes de qualquer decisão de investir.
No final da década de 1990 e início dos anos 2000, dezenas de milhares de quartos de hotéis foram vendidos no mercado. A falta de critério das incorporadoras fez com que o mercado hoteleiro enfrentasse uma das maiores super ofertas de que se tem notícia no mundo, somente revertida a partir de 2005 com o crescimento contínuo da demanda. Quando se compara o ambiente de negócios no Brasil com a Europa e os Estados Unidos, é fácil entender porque novos empreendimentos hoteleiros urbanos no Brasil ainda podem melhorar muito com relação à viabilidade econômica.
Rui Manuel Oliveira, vice-presidente sênior para o Brasil da Sol Meliá Hotels & Resorts destaca que já havia uma tendência de crescimento entre o final de 1999 e início dos anos 2000, que sofreu reveses em 2001, com o ataque terrorista às torres gêmeas em Nova Iorque e em 2002, em virtude das eleições presidenciais no Brasil. “A partir de 2005 a taxa de ocupação da rede hoteleira começou a aumentar de forma mais constante”, diz. Mesmo com os rumores sobre a crise financeira já em 2008, o setor continuou em crescimento, pois a oferta ainda era grande e o Brasil sofreu em menor grau os impactos negativos da baixa econômica mundial.
“O segmento de eventos e convenções empresariais foram impactados no primeiro semestre de 2009, com cancelamentos e adiamentos, o que impactou também na cadeia produtiva associada”, afirma Oliveira.
Mesmo assim, 2009 se mostrou importante para o mercado hoteleiro, com rápida recuperação no segundo semestre. “Ao final do ano, a taxa de ocupação foi praticamente idêntica à de 2008”, diz, exemplificando com os números da própria rede Sol Meliá, que se mantiveram crescentes, embora num patamar abaixo de 2008. Neste ponto, lembra que, mesmo com a manutenção do crescimento da taxa de ocupação, as tarifas continuaram se valorizando, devido à crescente demanda por hotéis urbanos, retrato do crescimento econômico do país. Com o bom momento dos hotéis, graças aos bons números do turismo de negócios, estruturas como auditórios e centros de convenções também crescem, muitas vezes associados à rede hoteleira. Dos 11,3 milhões de visitantes que estiveram em São Paulo no ano passado, por exemplo, 4 milhões vieram em função de alguma feira ou evento profissional. Os dados são da SPTuris, que destaca ainda que o gasto destes visitantes chega a ser três vezes superior ao viajante a lazer e gera a criação de muitos empregos temporários. Em 2009, foram 120 mil novas vagas.
Hotéis Urbanos X Resorts
Se a rede hoteleira urbana se recupera, sobretudo nas principais capitais do País, para o investidor pode fazer sentido antes de tudo dividir a rede em duas categorias: hotéis urbanos e resorts. Os primeiros estão presentes em sua maioria em cidades como São Paulo, Rio de Janeiro, Salvador e outras capitais. Voltados para o público de negócios, convenções e eventos, podem ainda receber um público voltado ao lazer, dependendo da cidade onde estão instalados. Já os resorts concentram-se no atendimento ao público de lazer e convenções, com grande concentração na região Nordeste. Esses resorts muitas vezes estão inseridos em empreendimentos turístico-imobiliários, nos quais a relação de alavancagem entre o elemento turístico-hoteleiro e o imobiliário é importante na viabilidade econômica do projeto como um todo. Os hotéis urbanos e os resorts têm dinâmicas de mercado diversas e precisam ser bem compreendidos antes de se desenvolver qualquer estratégia de investimento no setor.
O financiamento é um aspecto a ser considerado. No mercado das grandes cidades o crédito disponível para o setor hoteleiro ainda não é adequado. As linhas de financiamento disponíveis, sobretudo no BNDES, ainda têm prazo incompatível com a atividade, custo relativamente alto e exigem garantias reais para além do empreendimento que está sendo financiado.
A conseqüência é que a quase totalidade dos hotéis urbanos no Brasil são financiados 100% com capital, sem nada de dívida, uma situação bastante atípica comparando com o resto do mundo. Em virtude disso, a Taxa Interna de Retorno (TIR) a partir da qual um projeto pode ser considerado viável é exatamente igual ao retorno esperado pelo investidor para o seu capital (equity yeld), que está ao redor de 20% ao ano, muito alta para um projeto hoteleiro. “Está faltando um melhor planejamento entre a iniciativa privada e os governos, pois o custo para novos investimentos e os trâmites legais ainda são altos”, destaca Rui Manuel Oliveira, vice-presidente sênior Sol Meliá Hotels & Resorts.
No entanto, como estratégia de investimento, o cenário atual aponta claramente para uma oportunidade de se investir em ativos hoteleiros existentes e avaliar o investimento em novos projetos com boas expectativas. O investimento em renovação de hotéis (retrofit) também cresce e se torna viável.
Com os resorts, sobretudo no Nordeste do Brasil, observa-se uma dinâmica muito diferente dos hotéis urbanos. A informação relevante para se entender o mercado de resorts é que o Brasil é uma “long haul destination”, ou seja, está longe dos principais emissores de turistas do mundo, sobretudo da Europa e Ásia. Isso faz com que os resorts sejam muito dependentes do mercado doméstico, cujos consumidores estão concentrados na região Sudeste. Surge aí a questão do transporte aéreo, que encarece substancialmente a viagem como um todo.
Ainda que pareça um contra-senso, apesar do mercado de resorts ser eminentemente doméstico, seu desempenho depende muito da taxa de câmbio. À medida que o dólar fica mais barato em reais, produtos dolarizados ficam mais competitivos no mercado brasileiro e disputam clientes dos resorts. Assim, viagens ao exterior próximo como Chile, Argentina, Cancun, Disney
World e os efervescentes cruzeiros marítimos – que apesar de aportarem no Brasil, têm seu custo e seu preço de venda atrelados ao dólar – seduzem os brasileiros. “No caso dos resorts, até o fim de 2009 foi um mau momento, mas este ano já mostrará recuperação”, diz Oliveira, destacando que a Sol Meliá Hotels & Resorts está em fase avançada de desenvolvimento do Complexo Turístico e Imobiliário Guarajuba, em Camaçari, Bahia, que prevê a construção de três a quatro hotéis beira mar, centro de convenções e eventos e um residencial de alto padrão com cerca de 3500 residências turísticas, além de áreas de entretenimento, lazer e esportes.
Também outros resorts de altíssima atratividade como o Beach Park, no Ceará, e o Rio Quente Resorts, em Goiás, são menos sensíveis aos efeitos do câmbio.
De uma maneira geral, qualquer estudo de viabilidade de um resort deve incluir uma análise de cenários para diversas situações possíveis de câmbio. Sobre as possibilidades de investimento, a implantação de resorts no Brasil deve ser analisada com muito cuidado.
É preciso levar em conta a localização, atratividade, destino turístico no qual está inserido e sua tendência futura e, eventualmente, o retorno previsto para o elemento imobiliário no caso de empreendimentos turístico-imobiliários.
“O investimento em resorts e empreendimentos turístico-imobiliários é uma tarefa bastante complexa. Mesmo quando se analisa a compra de empreendimentos já existentes com preços muito abaixo do seu custo de construção, ainda assim se correm riscos grandes. O estudo aprofundado da oportunidade, levando-se em consideração todos os elementos envolvidos é essencial”, analisa Diogo Canteras, diretor da HVS Executive Search no Brasil.
Impulso para os próximos anos
“A Copa do Mundo e as Olimpíadas trarão grandes oportunidades para o Brasil. Porém, muitas coisas precisam ser feitas ainda para nos prepararmos para o aumento da demanda que virá. O turismo e a hotelaria serão com certeza um dos carros chefes da economia nos próximos anos, e temos tudo para fazer uma grande revolução e promover de forma correta nosso povo e nosso país lá fora.” A afirmação é de Rogério Soares, consultor especialista em implantação de hotéis alto padrão com experiência internacional.
Segundo o Ministério do Esporte, na preparação do Rio para as Olimpíadas de 2016, estão previstos investimentos de R$ 28,8 bilhões, entre aportes públicos e privados. Os Jogos devem acelerar os projetos de modernização de hotéis, bares, restaurantes e pontos turísticos da cidade. Pesquisa realizada pela FGV Projetos, a pedido da Confederação Brasileira de Futebol (CBF), revelou que a construção civil, o marketing e os setores de hotelaria e turismo serão os que mais crescerão, inclusive com a abertura de vagas de trabalho, não só em níveis básicos e médios como também executivos, gestores e administradores, cargos estratégicos nas novas implantações hoteleiras que já estão em construção ou previstas para iniciar suas obras.
Entidades do meio hoteleiro já estão realizando ações com seus associados em várias direções, principalmente na modernização dos equipamentos para atender exigências da Fifa. Outra medida já em curso é orientar os empreendimentos a atualizar, modernizar e instruir seus colaboradores no sentido de aprimorarem o estudo de idiomas e de outras capacitações. “A Copa exige grande preparo. Sem planejamento com antecedência nada funciona, e neste novo mercado promissor a pessoa mais bem preparada é mais valorizada”, afirma Soares.
Rui Manuel Oliveira, vice presidente sênior no Brasil da Sol Meliá Hotels & Resorts destaca que as expectativas são boas por diversos fatores, indo além destes dois grandes eventos. “A partir deste ano teremos a Fórmula Indy no Brasil, além da Fórmula 1, e em 2015 teremos a Convenção Internacional do Rotary”, o que sinaliza o País como atrativo para grandes eventos de vários segmentos.
Visão de longo prazo
Com foco nas áreas de planejamento, saúde e hospitalidade, a VOA Associates, empresa multinacional com foco em projetos de arquitetura, planejamento e interiores, no Brasil desde 1995, também mostra otimismo para 2010, tendo recebido várias solicitações de propostas comerciais desde meados de 2009 nas áreas de hotelaria, entretenimento, convenções e transportes públicos.
Eduardo Manzano, arquiteto e um dos responsáveis pelo escritório da VOA em São Paulo ao lado do também arquiteto Marcos Leite Bastos, aposta no crescimento de empreendimentos que reúnam várias vocações num só lugar. “Podemos considerar que a implantação de complexos mixed-use, com shoppings, hotéis com áreas de convenções, escritórios e/ou residências são uma grande realidade e deverão se manter por muito tempo como um excelente investimento. A carência do nosso país na área de convenções faz com que os projetos de hotéis sejam bem sucedidos por contarem com este tipo de instalações”, afirma Manzano.
Em sua visão, não se pode pensar apenas em 2010. “Temos percebido que a demanda de turismo de lazer e de negócios para o Brasil deve crescer exponencialmente. O Brasil está deixando de ser o país do Carnaval e do Futebol para ser um destino de negócios de grande expressão.” Por ter uma estrutura administrativa matricial, a VOA aproveita o expertise existente a partir de todas as suas filiais no mundo e adapta seus serviços a este momento de expansão no Brasil “com cultura e sabor local”. Manzano também ressalta que é necessário pensar adiante dos limites desses grandes eventos que ocorrerão no Brasil nos próximos anos: “É fundamental o investimento contínuo no turismo; os empresários com visão de longo prazo e os grupos hoteleiros importantes sabem que eventos específicos não sustentam operações de grande envergadura. A seqüência dos eventos esportivos mundiais trará a necessidade de administrar índices mais baixos de ocupação, que pressionam os governos locais a promoverem a utilização mais intensa das instalações disponíveis”.
Mas não há como negar que a Copa de 2014 e as Olimpíadas de 2016 trarão muitos benefícios ao Brasil. Mas os cronogramas devem ser cumpridos. “Temos percebido que a velocidade da apresentação de novos projetos para a Copa do Mundo está aquém da realidade que a necessidade aponta. Como teremos a Copa das Confederações em 2013 tememos que não existirão hotéis em suficiente número para atender a demanda. O cronograma de implantação destes empreendimentos está atrasado e, no caso da implantação de hotéis de alto luxo, os prazos ficam mais exíguos. O advento de competições deste porte é um grande momento para o Brasil mostrar sua capacidade de implantação destes complexos”, alerta o arquiteto. “Se levarmos em conta o tempo de projeto, aprovações em órgãos públicos, obtenções de licenças ambientais, gargalos na produção de mobiliário e equipamentos, entre outros, sobrará pouco tempo para a construção de edifícios, treinamento das equipes e início de operação”, complementa.
Vale lembrar que o “Hóspede Copa do Mundo” ou “Hóspede Olimpíadas” é diferenciado em relação aos demais grupos de turismo e estão acostumados a se hospedarem em instalações de médio para alto nível. As pessoas assistem aos jogos em uma determinada cidade e aproveitam para conhecer outras localidades, o que gera fluxo, necessidades e oportunidades em muitas outras áreas. São aspectos que não podem ser esquecidos.
Aquecimento em curso
A Copa do Mundo e as Olimpíadas no Brasil amplificaram um processo de aquecimento já em andamento na rede hoteleira nacional. A rede Accor Hospitality, a maior do mundo, com mais de quatro mil hotéis, sendo 145 no Brasil, e mais 20 na América Latina, registrou crescimento de 7% em faturamento já no primeiro semestre de 2009, quando foram inauguradas novas unidades das
bandeiras Mercure (Florianópolis e Macaé), Ibis (Araçatuba, Vitória e Morumbi) e Formule 1 (Belo Horizonte, Belém e Morumbi). À época, o presidente da Accor para a América Latina, Roland de Bonadona, destacou que os resultados foram mais expressivos nos hotéis econômicos, que chegaram a registrar entre 65% e 75% de taxa de ocupação, revelando assim a grande procura por este tipo de empreendimento, principalmente em cidades do interior.
Para evitar o excesso de euforia, de oferta e até desperdício – como o ocorrido com as instalações da Vila Olímpica do Pan Americano do Rio de Janeiro de 2007 – uma boa forma de aproveitar as instalações que serão criadas para a Copa e, sobretudo para abrigar os atletas olímpicos é construir já prevendo o uso posterior que será dado a estas instalações, que poderão se tornar edifícios residenciais ou até mesmo comerciais, dependendo da estrutura disponível e das adaptações possíveis. Tudo isso, é claro, feito com muito planejamento e antecedência.
Hotéis e pousadas terão linha de crédito de R$ 1 bilhão
Cerca de 28 mil meios de hospedagem do país (pousadas, hotéis e albergues) são o público-alvo da linha de crédito especial de R$ 1 bilhão, fruto da articulação entre Ministério do Turismo (MTur) e BNDES. A iniciativa visa preparar o setor de hospedagem nacional para a Copa 2014 e Olimpíada 2016.
A nova linha de crédito tem o objetivo de expandir e aprimorar a capacidade hoteleira do país, em curto espaço de tempo. Os créditos poderão ser utilizados na reforma, ampliação e construção de pousadas, hotéis e albergues.
Entre 65% a 70% dos meios de hospedagem do país são micro e pequenas empresas, segundo estimativa de Dival Schmidt, coordenador nacional da carteira de projetos do setor de turismo do Sebrae Nacional. Segundo critérios internacionais, empreendimentos do setor de hotelaria de pequeno porte são aqueles com até 50 UH’s (unidades de hospedagem ou apartamentos).
Para a FIFA, realizadora da Copa do Mundo de Futebol, os meios de hospedagem devem estar localizados até uma hora dos estádios ou arena de jogos, onde acontecerão as partidas, o que poderá ser benéfico inclusive para hotéis-fazenda do Distrito Federal, por exemplo.
O setor de hotelaria também será beneficiado pela ampliação dos prazos para pagamento dos financiamentos de fundos oficiais, como o Fundo Constitucional do Centro-Oeste (FCO), do Norte (FNO) e Nordeste (FNE). Essa medida é resultado da parceria entre MTur, Ministério da Integração Nacional (MIN) e bancos oficiais. Schmidt informa que, pela primeira vez na história das Copas, a FIFA aprovou pousadas consideradas não-hotéis, na África do Sul, para atender o público do megaevento esportivo sob sua coordenação. Essa decisão também vai vigorar no Brasil, em 2014. “Oferta hoteleira e mobilidade urbana são aspectos, que a FIFA não abre mão”, ressalta ele.
As 12 cidades-sedes da copa de 2014
Cada uma das cidades-sedes tem um projeto com foco para o crescimento do turismo e da hotelaria, com o objetivo de atender toda a demanda desta nova realidade brasileira. Seguem alguns projetos:
Belo Horizonte
É o terceiro centro industrial do país e também atrai turistas por sua tradição histórica e cultural. Um dos grandes desafios é de ampliar a rede de turismo (hotéis) e a oferta de serviços de qualidade.
Brasília
Existem novos projetos em execução para a rede hoteleira da cidade. A previsão é que a oferta aumente em 20% até 2014.
Cuiabá
A expectativa é de ampliar a rede hoteleira até 2014, crescendo de 160 para 184 hotéis e 14.950 acomodações.
Curitiba
De acordo com a Associação Brasileira da Indústria de Hotéis (ABIH), a cidade possui 160 meios de hospedagem e 13 mil UHs. A previsão da entidade é que até 2014 esses números cresçam para 184 hotéis e 14.950 quartos.
Fortaleza
Está em fase de construção um novo terminal no Aeroporto Internacional Pinto Martins.
Manaus
Conta com cinco bandeiras de hotelaria, que deverão ser ampliadas com a construção de mais cinco hotéis, além da melhoria da oferta gastronômica.
Porto Alegre
Aumentará o número de leitos em hotéis e ampliará o Aeroporto Internacional Salgado Filho.
Natal
Possui um projeto de R$ 300 milhões para a construção de um estádio de futebol, deverá ser entregue em 2013. Também estão previstos novos hotéis e resorts.
Recife
Novas unidades hoteleiras serão entregues até 2011, com três empreendimentos em Recife e um em Petrolina.
Espera-se o aumento de mais de 700 leitos.
São Paulo
Os aeroportos paulistanos deverão sofrer reformas de modernização e ampliação. Em Congonhas, os investimentos serão de R$ 165 milhões e, em Guarulhos, de R$ 1,4 bilhão. A expectativa é que a cidade acolha 600 mil pessoas em um mês de competição (destes, 180 mil
estrangeiros).
Salvador
Terá investimento de R$ 1,3 bilhões em transporte, principalmente no metrô, que interligará o aeroporto, o pólo hoteleiro e o centro da cidade. A orla poderá ser contemplada.
Rio De Janeiro
Ampliará a rede hoteleira em 3.885 mil novos leitos e terá transporte de alta capacidade entre o aeroporto internacional e os principais destinos, além da segurança dos turistas.