O mercado de escritórios brasileiro concentra-se principalmente nas cidades mais populosas do país, tendo como foco principal São Paulo e Rio de Janeiro. De acordo com a gerente de Pesquisa de Mercado da Cushman & Wakef ield, Milena Morales, o mercado de escritórios de São Paulo, o maior e mais dinâmico, possui 10 milhões de m2 úteis, sendo 1,7 milhões m2 na classe A. As principais regiões que concentram áreas de escritórios são: Centro, Paulista, Jardins, Itaim, Faria Lima, Vila Olimpia, Berrini, Chácara Santo Antonio, Marginal Pinheiros, Barra Funda e Alphaville.
Em 2007, esse mercado apresentou a melhor performance de sua história. “A absorção líquida totalizou 378.800 m2 úteis, enquanto a média geral dos valores de locação praticados, para todas as classes e regiões, fechou o ano em R$ 50,84/m2 útil/mês”, comemora Milena. A média de preços pedidos para locação de edifícios classe A registrou alta de 29,3% durante o ano, sendo que o maior aumento foi na região da Faria Lima.
O mercado de escritórios brasileiro concentra-se principalmente nas cidades mais populosas do país, tendo como foco principal São Paulo e Rio de Janeiro. De acordo com a gerente de Pesquisa de Mercado da Cushman & Wakef ield, Milena Morales, o mercado de escritórios de São Paulo, o maior e mais dinâmico, possui 10 milhões de m2 úteis, sendo 1,7 milhões m2 na classe A. As principais regiões que concentram áreas de escritórios são: Centro, Paulista, Jardins, Itaim, Faria Lima, Vila Olimpia, Berrini, Chácara Santo Antonio, Marginal Pinheiros, Barra Funda e Alphaville.
Em 2007, esse mercado apresentou a melhor performance de sua história. “A absorção líquida totalizou 378.800 m2 úteis, enquanto a média geral dos valores de locação praticados, para todas as classes e regiões, fechou o ano em R$ 50,84/m2 útil/mês”, comemora Milena. A média de preços pedidos para locação de edifícios classe A registrou alta de 29,3% durante o ano, sendo que o maior aumento foi na região da Faria Lima.
O ano de 2007 foi marcado por uma forte demanda por espaços da classe B, cujo volume absorvido pelo mercado superou o dos espaços da classe A. “Ainda assim, a vacância média no estoque classe A permanece um pouco abaixo da taxa registrada nos empreendimentos classe B , com 7,32% contra 9%”, diz.
O mercado de escritórios do Rio de Janeiro, de acordo com Milena, o segundo maior do país, com 5 milhões de m2 e 1,2 milhões m2 na classe A, está distribuído nas regiões: Centro, Cidade Nova, Orla, Zona Sul e Barra da Tijuca.
O mercado carioca superou as expectativas em 2007, com absorção de 167.000 m2 úteis e taxa de vacância média de 6,5%. A média geral dos valores de locação praticados subiu 25,2%, para R$ 41,40/m2 útil/mês e, embora este valor ainda esteja bem abaixo do praticado em São Paulo, os preços para edifícios classe A, tomados isoladamente, fecharam 2007 em R$ 73,25/m2 útil/mês, já bem mais próximos dos R$ 76,68/m2 útil/mês registrados na capital paulista. Os maiores valores foram identificados na Zona Sul.
A escassez de espaços de primeira linha e o aquecimento da demanda fizeram com que os valores de locação para edifícios classe A aumentassem até 51% durante o ano de 2007. “A Barra da Tijuca, que tradicionalmente possuía a maior taxa de vacância nesta categoria de estoque, fechou o ano com o segundo menor volume de espaços vagos da cidade, 3,16%”, conta Sartori.
Panorama geral do mercado de escritórios no Brasil
Investimentos de todo o mundo e de todos os setores estão sendo feitos no Brasil. Durante o ano de 2007 o investimento estrangeiro no mercado imobiliário somou mais de US$11,8 bilhões. Para o ano de 2008 é esperado um crescimento de 21%, totalizando US$14,4 bilhões de investimentos estrangeiros no setor.
Segundo Ricardo Aronovich, Superintendente do Programa Nacional de Certificação Corporativa para Arquitetura e Construção da Abnt, para os próximos anos, está previsto a construção de mais de nove milhões de metros quadrados em escritórios no Brasil.
O mercado de investimentos doméstico no setor imobiliário é extremamente fragmentado, formado principalmente por diversas famílias. “Os fundos de pensão ainda são grandes investidores do setor, mesmo após as limitações impostas pelo governo”, acredita Milena.
Para o arquiteto Adriano Sartori, da CB Richard Ellis, o mercado de edifícios de escritórios passa por um momento de forte aquecimento. Do ponto de vista da ocupação das áreas de escritórios, constata-se que o crescimento das empresas, principalmente a partir de 2006, reduziu significativamente a oferta de espaços vagos nas principais capitais brasileiras. “Se fizermos uma retrospectiva a partir de 2000, notamos que entre 2000 e 2004, o mercado manteve uma oferta crescente de escritórios e uma absorção líquida (que retrata o crescimento do espaço ocupado) bastante retraída”, diz.
De acordo com Sartori, em 2001 e 2002, por exemplo, o crescimento do mercado foi nulo. “Se compararmos os dados de mercado de 2004, época em que verificamos uma oferta recorde de escritórios vagos e vacância geral de 17% com os dados de fechamento do ano de 2007, encontramos uma queda bastante acentuada desta oferta para e uma redução de aproximadamente 50% na vacância para patamares inferiores a 9% no final de 2007”.
No mercado Classe A, esta redução foi ainda maior, passou de uma taxa de vacância de 24% em 2004 para 9,5 em 2007. Em 2007 o mercado fechou com crescimento de cerca 330.000 m2 da área ocupada, ou seja, absorção líquida positiva.
Do ponto de vista de investimento, Sartori também acredita que o mercado brasileiro entrou no radar de análise dos investidores internacionais que hoje são responsáveis pela maior parcela do investimento direto ou indireto no setor.
Para Sartori, atualmente o investimento no mercado de escritórios é satisfatório. O mercado está extremamente competitivo o que requer um número cada vez maior de análises da oferta, demanda e principalmente entrega do estoque futuro, ou seja, o que está sendo planejado e construído na cidade que poderá impactar nos novos empreendimentos a serem lançados. “Com um número cada vez maior de negócios sendo realizados, é uma clara evidência que o mercado imobiliário brasileiro passou por uma drástica transformação nos últimos dois anos e acreditamos que ainda há mais por vir”, conta Sartori.
A estabilidade econômica mantém o país como destaque no cenário latino-americano. Entre os países emergentes, o Brasil também se torna alvo para novos investimentos principalmente por sua expectativa de crescimento. Apesar disso, “o mercado brasileiro ainda é pequeno se comparado a mercados mais maduros”.
Nos últimos dois anos, o investimento direto no mercado de escritórios, ou seja, participação na incorporação ou compra de edifícios prontos diretamente, atingiu patamares próximos a R$ 2 bi ao ano. Se considerarmos os investimentos indiretos, ou seja, IPOs, compra de participação em empresas incorporadoras, associação ou montagem de fundos específicos geridos por empresas locais de desenvolvimento imobiliário, este volume de investimento é significativamente maior.
A previsão de desenvolvimento no Brasil para esse segmento é otimista. A absorção (tomada de espaços e crescimento das empresas) é alta e constante. “Aliado a isso temos projeções favoráveis de crescimento da economia brasileira e a capitalização já ocorrida de muitas empresas do setor por meio de IPOs e que certamente injetarão novos recursos no mercado”, define Sartori. Essa conjuntura de fatores cria um cenário favorável para o desenvolvimento desse segmento. Todo esse movimento está empurrando o mercado para um intenso processo de consolidação.
As diversas formas de captação de recursos no mercado e o aporte de investidores internacionais tornaram o mercado mais competitivo. A redução das margens nas operações imobiliárias em virtude dessa competição exigiu maior qualidade nas decisões de investimento. Aos poucos, a figura do investidor pessoa física vem perdendo participação nesse mercado que passa a ser dominado por grandes investidores institucionais. Em resumo, o mercado hoje é muito mais profissional do que o mercado de anos atrás, tanto no ponto de vista do incorporador, quanto do investidor.
Para o Property Management Director, da Hines South América, Eduardo Bo, o mercado imobiliário brasileiro de edifícios de escritórios teve um crescimento acelerado em função da estabilidade econômica e da atividade da economia brasileira.
Com a crescente movimentação do mercado a partir de 2006, novos empreendimentos foram lançados e o volume em estoque foi sendo ocupado pouco a pouco.
“Hoje vemos uma procura grande por lajes acima de 1.000 m2 e novos edifícios sendo ocupados rapidamente, como, por exemplo, o e-Tower e o Edifício Eldorado”, diz Bo.
“Com um número cada vez maior de negócios sendo realizados, é uma clara evidência que o mercado imobiliário brasileiro passou por uma drástica transformação nos últimos dois anos e acreditamos que ainda há mais por vir”, conta Sartori.
“O mercado imobiliário brasileiro de edifícios de escritórios teve um crescimento acelerado em função da estabilidade econômica e da atividade da economia brasileira”, diz Eduardo Bo, Diretor da Hines.
A entrega de outros grandes empreendimentos paulistanos é esperada para o fim de 2008 e para 2009, como os empreendimentos Rochaverá, a antiga torre da Eletropaulo na Juscelino Kubitschek e duas torres interligadas na Marginal Pinheiros, junto à futura estação do metrô.
No Rio de Janeiro, novos edifícios, como a Torre Almirante, o Cidade Nova e o futuro, Ventura, definiram um novo patamar de qualidade para a ocupação por grandes empresas.
Com a escassez de terrenos disponíveis, uma alternativa é a revitalização de construções antigas.
“Um bom exemplo foi a renovação dos históricos Edifícios Castelo e Nilomex, no centro do Rio, que foram transformados pela Hines em apenas um, de alto padrão, inteiramente locado pela Petrobras”, conta Bo.
Para ele, o mercado de escritórios é bastante atrativo para os investidores, em função das boas perspectivas da economia brasileira, com crescimento estimado em 5,5% em 2008, e do seu efeito positivo nas companhias que operam no Brasil.
As empresas estão em processo constante de mudança, e vemos seus executivos cada vez mais preocupados com a retenção de bons colaboradores. “Para isto, é muito importante que seus escritórios se localizem em prédios modernos, dotados de todas as funcionalidades necessárias” acredita Bo.
Também cresceu a importância do estacionamento para funcionários, já que o automóvel é item importante em grandes cidades, como São Paulo ou Rio de Janeiro, aliado ao fato de estes estarem ainda mais acessíveis aos trabalhadores de todos os níveis.
Além disto, a informatização, a transmissão de dados e a comunicação são itens cruciais para o funcionamento das empresas e exigem prédios com piso elevado, “shafts” de passagem de cabos, geradores e “no-breaks”. “Estamos começando a ver empresas preocupadas com assuntos relacionados à conservação de energia e prédios sustentáveis e isto exigirá a modernização de um grande número de edifícios já existentes”, descreve Bo.
Internacional
O mercado de escritórios americanos foi bastante afetado pela crise das hipotecas, que ainda persistirá por mais algum tempo. Profissionais deste mercado estimam que o valor dos imóveis, inclusive os de escritórios, teve uma redução em torno de 10%. Assim, alguns edifícios comerciais que estavam à venda no mercado foram retirados temporariamente, mas, em contrapartida, alguns fundos de investimento imobiliário estão aproveitando esta oportunidade para comprar imóveis, com uma posição vantajosa na hora da negociação do preço.
Os outros países do BRIC (Rússia, China e Índia) continuam aquecidos, com muitos projetos em andamento e no “pipe line”, porém com taxas de retorno do investimento inferiores às que se tem conseguido no Brasil.
Crescimento
Segundo Bo, o principal fator que direciona este segmento de imóveis para escritórios é o crescimento da economia, a qual, por sua vez, baseia- se muito em três pilares: mais empregos, maior renda e queda da taxa de juros. “Como as estimativas dos “experts” quanto a estes fatores é bastante positiva, podemos prever uma continuidade no crescimento do consumo e, portanto, também das empresas aqui estabelecidas”.
Este crescimento, aliado à entrada de novas empresas atraídas pelo desenvolvimento de uma faixa da população bastante grande, implicará na necessidade de novas áreas de escritório de todos os padrões.
“Como as estimativas dos “experts” quanto a estes fatores é bastante positiva, podemos prever uma continuidade no crescimento do consumo e, portanto, também das empresas aqui estabelecidas”, diz Eduardo Bo.
Perfil
Antigamente, o incorporador brasileiro tinha um perfil de empresário, que aglutinava, em torno de si, um grupo de investidores, os quais o seguiam em novos empreendimentos. Mas, segundo Bo, atualmente, o perfil do incorporador brasileiro tem também outras faces novas, como os exemplos a seguir:
- Empresas que se capitalizaram através de lançamento de quotas no mercado de ações (Cyrela, Company, Multiplan, Gafisa, EZTec)
- Grandes construtoras que assumiram o papel de incorporadoras (Camargo Correa)
- Empresas estrangeiras que administram fundos imobiliários (Hines, TishmanSpeyer, Br Properties, Autonomy, Prosperitas, Bracor, Vision)
Os incorporadores brasileiros, tanto os antigos como os novos “players”, são excelentes e a sua competição em um mercado aquecido beneficia grandemente o usuário final, seja como locatário, comprador ou contratante no sistema “build-to-suit”.
O perfil do investidor brasileiro também mudou. “As famílias ou investidores tradicionais do mercado imobiliário brasileiro, assim como os fundos de pensão que estão voltando ao mercado depois de sua reestruturação, têm, agora, a companhia de Fundos de Investimento Imobiliários de “Private Equity” estrangeiros, com ou sem sócios nacionais”, diz. “E de companhias que se capitalizaram através de IPOs (“Initial Public Offer”), as quais incluem um grande número de pequenos investidores”, finaliza Bo.