No início de 2007, a Colliers International, uma das líderes no mercado imobiliário empresarial, divulgou um balanço até então inédito sobre o mercado de escritórios.
São Paulo era, e continua sendo, o estado que possui o maior número de edifícios corporativos em todo o Brasil. E é na capital paulista onde se localizam os mais completos e sofisticados empreendimentos. Para os próximos anos, a expectativa é que as áreas corporativas paulistanas de alto padrão cresçam em quase 30%.
Para locação, a lógica se repete. As cidades de São Paulo e Rio de Janeiro concentram, juntas, 80% do mercado de imóveis corporativos no Brasil. Desse total, 85% está em São Paulo e o restante no Rio de Janeiro. A previsão é de que entre 2008 e 2011 sejam entregues, em São Paulo, mais 900 mil metros quadrados de imóveis de alto padrão para locação.
Esta forte demanda por imóveis corporativos, que teve início em 2006 e explodiu em 2007, deverá se expandir ainda mais nos próximos cinco anos.
As operações de compra e venda, que atingiram R$ 1,38 bilhão em 2007 (R$ 200 milhões acima do ano anterior), poderão superar os R$ 4 bilhões até 2012, segundo empresários do setor. Aposta-se numa cifra de R$ 1,5 bilhão em investimentos absorvidos na construção desses imóveis em 2008.
A Gafisa, uma das maiores construtoras e incorporadoras do país, experimentou um crescimento de 122% em lançamentos, de 2006 para 2007 e de 63% em vendas no mesmo período. Wilson Amaral, diretor-presidente da Gafisa S.A., declarou que espera um crescimento de 34% ao final de 2008 sobre 2007. A crise internacional, ao que tudo indica, ainda não aportou neste setor.
Demanda maior que a oferta
Dados do próprio mercado indicam a carência de imóveis de alto e altíssimo padrão. Estimativas apontavam que, em 2008, o mercado paulista receberia quase 30 novos edifícios de altíssimo luxo e outros 15 de luxo. Com isso, o ritmo seria mantido nos próximos anos, apesar das turbulências econômicas.
Com um perfil diferente do mercado paulista, o carioca também começa a entrar em um ritmo acelerado de procura por imóveis corporativos. Assim, investidores e empreendedores que antes se interessavam apenas por São Paulo passam a dividir suas atenções com o Rio de Janeiro.
Com um número de lançamentos menor que São Paulo, o Rio de Janeiro recebeu, em 2007, apenas 7 edifícios, todos de alto e altíssimo padrão. Projeções apontavam que o mercado carioca teria até 11 novos edifícios corporativos até o fim de 2008, distribuídos entre o Centro e a Barra da Tijuca.
A situação no Rio é mais grave que em São Paulo, pois os terrenos disponíveis são raridades e hoje a única região que ainda dispõe de áreas é a Barra da Tijuca, área de difícil acesso e preços elevados, devido à proximidade das praias. Em 2007, o Rio não ganhou nenhum prédio corporativo de altíssimo luxo e, em 2008, o número de novos não ultrapassou mais que cinco edifícios.
Crise branda
A taxa de vacância (espaço vago) em escritórios comerciais de alto padrão deve sofrer oscilações nos próximos trimestres em decorrência da entrega de imóveis da classe A.
Em meio à crise financeira global, a avaliação da consultoria Cushman & Wakefield (C&W) é de que a vacância no segmento suba dos atuais 5%, em São Paulo, e fique entre 8% e 12% no ano que vem. Mesmo assim, os valores de locação não devem sofrer alterações drásticas.
Celina Antunes, executiva-chefe da C&W para a América Latina declarou recentemente que a vacância hoje está baixa e deve chegar a no máximo 12% em alguns momentos, principalmente devido à inauguração de vários prédios; logo depois, o mercado absorveria esta oferta. “A demanda de clientes corporativos por edifícios de classe A continua”, afirmou. Segundo a executiva, os incorporadores que têm grande estoque de imóveis tendem a prorrogar os lançamentos, mantendo assim os mesmos preços para locação e venda nos próximos anos.
Projetos de escritórios voltados a todas classes e com entrega prevista de 2008 a 2013 somavam mais de 2 milhões de metros quadrados no mês de outubro, em São Paulo, o principal centro econômico do País. Presidente para o Brasil da Tishman Speyer, uma das maiores desenvolvedoras imobiliárias do mundo, Daniel Citron tem demonstrado cautela: “Estamos num momento de baixíssima taxa de vacância,com escritórios totalmente ocupados pelas grandes empresas.Vamos ter um período em que provavelmente não haverá aumento da demanda.”Dados apontam um 2008 melhor que 2007 em termos de absorção de imóveis corporativos, taxa de vacância e níveis de aluguel.
No Brasil há 13 anos, a Tishman ingressou no segmento corporativo com a Torre Norte do Centro Empresarial Nações Unidas, na capital paulista, e atualmente está investindo R$ 3 bilhões em projetos comerciais, residenciais e industriais em São Paulo e no Rio de Janeiro. Segundo a empresa, as decisões estão sendo revistas mês a mês, mas até o momento nenhum projeto foi adiado.
Também em virtude do atual cenário econômico internacional e das incertezas sobre o impacto na economia brasileira, a Cyrela, maior incorporadora do país, optou por postergar parte dos lançamentos previstos para 2008. Diante disso, a empresa revisou seus lançamentos e vendas contratadas para este ano e está revisando suas estratégias para 2009; os valores ainda não foram definidos.
Também cautelosa, a Jones Lang LaSalle Hotels Brasil, líder mundial na administração e prestação de serviços integrados para os setores hoteleiro e de turismo, avalia que o momento não permite projeções seguras acerca do comportamento do mercado nacional. “Nossa posição, neste momento, é de acompanhamento dos desdobramentos econômicos globais e locais. Hoje, certamente, não temos como antecipar tendências. Talvez isso seja possível nos próximos meses, dependendo de uma série de fatores”, afirmou por meio de sua assessoria.
Um detalhe: dos 8,6 milhões de metros quadrados em São Paulo, o maior mercado da América Latina, 93% estão ocupados. A classe A ocupa 1,7 milhão de metros quadrados, enquanto a B fica com 2,6 milhões, e a C, com 1,4 milhão. O estoque está concentrado nas regiões das Avenidas Paulista e Berrini e na área central. O maior aumento proporcional em metros quadrados foi de edifícios de classe A: cerca de 70%.
Retrofit corporativo: de coadjuvante a principal
Os impactos da crise economica e financeira internacional ainda dividem opiniões. Enquanto isso, um mercado antes pouco badalado começa a ganhar status no segmento corporativo, quando antigas edificações podem ser remodeladas para novos usos. Esse conceito é chamado de retrofit, o que significa também atualização tecnológica de um elemento ou espaço. A demanda por retrofit ainda é pequena, concentrando-se em alguns projetos comerciais e residenciais e, portanto, não chega a sensibilizar as indústrias para o desenvolvimento de produtos específicos para esse mercado.
Nos últimos cinco anos, no entanto, um grande número de obras de restauração de edifícios em São Paulo começou a chamar a atenção para esta nova prática. Como conseqüência imediata, retrofits estão sendo mais usados nos segmentos comercial e corporativo. Na Europa e EUA, onde a prática está mais avançada, já foram desenvolvidos até softwares próprios para projetar retrofits.
Quando utilizar o retrofit
Edifícios com 15 anos ou mais podem necessitar de alterações dos sistemas prediais, implicando em mudança estética, estrutural e adequação tecnológica. Nas capitais como São Paulo e Rio de Janeiro, onde o valor do metro quadrado construído é alto, o retrofit pode unir o útil ao agradável: proporciona uma verdadeira “repaginação” aos edifícios, adequando-os aos dias atuais e mantém ou até mesmo aumenta seu valor de venda ou locação. Além disso, o usuário do prédio ganha em produtividade e satisfação.
As melhorias tecnológicas – fatores essenciais em quase todos os projetos de retrofit corporativos –, com a instalação de redes de voz e dados, além de flexibilidade de layout, são algumas das principais justificativas para iniciar um projeto de retrofit.
Hoje, as mesas nos escritórios se transformaram em estações de trabalho, com um ou mais pontos para computador e telefones, além dos periféricos. Automação predial, iluminação eficiente, sistemas de controle de acesso, segurança e outros equipamentos também constam nos projetos e complementam o conjunto de mudanças necessárias.
Muito mais do que uma reforma
A diferença entre o retrofit e uma reforma de manutenção é que no primeiro caso há uma reformulação geral do edifício, da aparência externa aos equipamentos de uso comum, passando pela estrutura e pelos encanamentos. Já as reformas de manutenção costumam ser parciais, muitas são programadas, e não alteram o perfil dos edifícios. Hoje ainda não há um número exato de quantos retrofits são feitos no Brasil, pois a maioria não depende de autorização da Prefeitura e de outros órgãos de controle.
Em cidades como Nova York, por exemplo, quase não há prédios novos. O bairro do Soho é o exemplo mais conhecido de retrofit em grande escala: a maioria dos edifícios antigos foram reformulados. Nos Estados Unidos, para incentivar a economia de energia elétrica e de água, há leis de incentivo e subsídios para a reforma de prédios antigos. Felizmente, este exemplo vem chegando com força por aqui.
Valor agregado
Estima-se que um retrofit bem executado pode acrescentar até 5 vezes do valor investido diretamente no preço final. Ou seja: um retrofit bem feito de R$ 10 mil pode gerar R$ 50 mil no preço de venda final. Os bancos já estão atentos a esta nova tendência e estão criando linhas de crédito especiais para este fim.
Rio, São Paulo e boa parte das capitais brasileiras verão daqui para o futuro o retrofit como a melhor alternativa não só para prédios históricos como para os simplesmente “mais antigos”. Instalações hidráulicas e elétricas deveriam ser as principais justificativas para os retrofits, mas nem sempre isso é verdade. Com prioridades invertidas, os itens de lazer acabam vindo antes em boa parte dos projetos, impulsionados pela divulgação que as construtoras fazem de seus novos empreendimentos, onde piscinas, garage bands, espaços da beleza e grande academias de ginástica são alardeados como diferenciais, sobretudo no mercado paulista. E, até nisso, o retrofit pode gerar vantagem para os moradores, pois uma pesquisa pode ser feita com os condôminos para detectar quais itens de lazer e conforto eles gostariam de ter. Assim, nenhum equipamento ficaria em desuso, como ocorre com muitos dos novos “clubes para morar”. No entanto, São Paulo foi beneficiado por seu aspecto geográfico e histórico: sua topografia em geral plana e a existência de várias áreas tidas como centros de negócios (Berrini, Santo Amaro, Marginais, entre outras) que se desenvolveram nas últimas décadas, ainda impedem um crescimento acelerado do retrofit, sobretudo corporativo. Já no Rio de Janeiro, a situação é bem diferente.
Retrofit é alternativa para a falta de terrenos no Rio
Terrenos existem, mas são praticamente inexistentes em pontos estratégicos para a construção de empreendimentos comerciais no Rio de Janeiro. Espremida entre morros e o mar, a cidade praticamente esgotou seu estoque de terrenos nas áreas nobres do Centro, onde se concentram 80% dos edifícios corporativos. Com isso, o aluguel dos escritórios que, em 2003, era orçado em média a R$ 52 o metro, saltou para R$ 56 ao final de 2007. Assim, grandes incorporadoras já começaram a procurar prédios antigos para fazer retrofit.
A americana Hines, por exemplo, inaugurou em julho o Edifício Castelo, resultado da união dos edifícios Castello e Nilomex. O processo de retrofit resultou em um novo prédio, que pode ser considerado um dos mais modernos no centro do Rio. O novo Castelo possui 21.459,50 m2 de área construída e 15.520 m2 de área locável. A modernização manteve as características originais, seguindo as orientações do Departamento Geral do Patrimônio Cultural, pois as fachadas e galerias dos dois edifícios antigos são tombadas pelo Patrimônio Histórico e Cultural.
Com o retrofit os prédios foram unificados e cada pavimento passou a ter 1.750 m2 de escritório e open space, que garantem a flexibilidade e qualidade das salas. Também foram modernizados os sistemas de ar condicionado e combate a incêndio, além dos elevadores. A Hines também foi responsável pelo retrofit do bloco A do Flamengo Park Towers, um dos mais bem situados da Praia do Flamengo, próximo ao aeroporto Santos Dumont.
Para fazer o projeto de modernização do prédio foram investidos R$ 20 milhões na reforma de 7.000m2 de escritórios, distribuídos por 13 andares, além do hall de entrada e das áreas comuns do prédio. Nas paredes, foram utilizados mármore branco piguês e, no piso, granito branco Itaúnas. Os complementos incluíram vidros, aço inox e detalhes em madeira. Os sistemas de proteção de incêndio, ar condicionado e iluminação também foram modernizados. Com a modernização, o prédio já tem um novo inquilino: Todo o bloco A do Flamengo Park Towers está alugado para as empresas de mineração, investimentos, energia e logística do empresário Eike Batista.
Mas nem tudo são flores
Se tudo é assim tão benéfico, porque não se descobriu o retrofit antes? Como diz o dito popular,“todo ofício tem seu osso”. Entre os desafios do setor, destaque para a procura árdua por imóveis desocupados que possam ser revitalizados. E, para os executores, sempre há “surpresas” à medida em que a obra avança, como, por exemplo, a necessidade de reforço estrutural de uma coluna, ou a reconstrução deste ou daquele equipamento. Outra dificuldade dos investidores é adquirir a totalidade das unidades em cada um dos prédios, o que faz com que se comprem escritórios de forma fracionada de um mesmo prédio, o que pode levar anos. Mesmo assim, a tendência é crescente e o mercado continuará se desenvolvendo. De outra forma, estes prédios tenderão a se transformar em prédios fantasmas ou com uma taxa de ocupação muito pequena.
Há também um último mas não menos importante aspecto a ser considerado: a aposta no retrofit, segundo especialistas, ocorrerá pelo que se chama de crise de localização, quando os terrenos mais bem localizados já estiverem todos ocupados por prédios. Modernizá-los, então, será a saída para o setor, que hoje vive muito de lançamentos. Com menos espaço, a solução será reformular.